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北京长租公寓的融资难题


 

        在北京高企的房价和庞大的需求下,长租公寓迎合了政策和人们的需求,非常火,也有很多有实力的公司在向这块发展。但有一个要克服的问题就是:长租公寓的融资难题。

        之所以有这个问题的根源在于长租公寓没有抵押物,租金现金流存疑。

        房源获取是行业内最稀缺的能力,特别是对集中式公寓而言,空置的集中物业较少,房地产开发商持有的部分空置房又多是多居室的住宅,户型不适合用作经营长租公寓,涉及的改造成本较大。

        所谓集中式公寓,是指整层、整栋或者整个小区统一装修和运营管理,分散式则是在市场上收集分散的房源管理出租。

        所谓的公寓方,除了少部分是自持物业,大部分还是租赁房屋,也就是说,并没有房屋产权。运营商要融资,首先没法用房屋产权做抵押。这就挑战了银行最为基本且普遍的授信思路。

        公寓运营商除了没有抵押物,最关键的是未来的租金现金流是不是真的稳定。

        没有抵押物,租金现金流存疑,但又看好这块市场,怎么办?有一种模式是,通过让租客在银行开户,签订贷款合同(租金分期),把贷款主体锁定到个人,而非公 寓运营方,但实际贷款利息由公 寓运营方代付。

        可以这么理解,表面上是给租户的贷款,但实际上就是给运营商贷款。银行承担的风险,一是租户的违约风险,他租金不还了,但他在银行这边开户,留有征信信息,相对还是有约束的,和房贷差不多;另一个风险是运营商不付利息了,但相对直接按照预期租金收入给运营商信用贷款要靠谱。

        对于银行而言,租赁行业本身并非暴利行业,保障租赁权的法律环境依然有待完善。变了的,是政策环境。

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